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土地市场去年群雄逐鹿今年乏人问津

2019-08-17 20:44:33来源:励志吧0次阅读

  当开发商还在为是否降价卖房而犹豫不决时,市场浓重的观望气氛已经迅速传导到土地市场。尽管今年第1号土地出让预申请公告地块最近几场推介会几乎场场爆棚,但开发商对土地的热情明显减退,现场端坐着“看热闹”的开发商远比那些对推介的土地做好了充分准备随时提问的开发商多得多。

  到底是谁推高了地价?

  当出让方在台上情真意切地说:“房地产调控新政出台之后,我们一度担心土地有变。但是看到那么多开发商热情高涨参加推介会,我们真的很高兴。”

  多数开发商在台下对《第一》表示:“我们都只是来看看的。”

  有趣的是,当开发商和专家们刚刚就上海住宅地价作出下调两至三成的预期后,嘉定一幅住宅用地随即以较区域地价巅峰时期降三成的价格成交。

  在这种情况下,去年高价拿地的开发商风险陡增,在2008年虚惊一场的开发商们能否安然扛过本轮调控,亦成为市场最关注的话题之一。

  2008年上海土地市场萧条一幕已不可避免将再次重现,本周一场区域土地推介会,开发商的参与数量已出现明显减少,人气略显不足。当追问人气不足是否因为开发商对地价预期下降时,出让方代表之一说:“谁让开发商去年把地价推得那么高,这个价格是他们自己追上去的,我们有什么办法。”

  当天参与了该场土地推介会的长甲置业一位人士则辩解说,是央企和国企推高了地价。“反正不是我们民企。”

  谁都能说出自己没有推高地价的理由,但实际上也无法撇清自己与高地价之间密不可分的关系。当相关部门有意无意地减少有效的土地供应总量时,地价的上涨预期已经无法回避。而那些出现在土地拍卖现场的开发商们,每个人的每一次举牌,实际上都是在为地价的上涨“贡献”着一己之力。而这些开发商中,不仅仅有央企和国企,还有更多的民企。

  易居中国分析师付琦指出,在国内,楼市属于市场化经济,但土地市场却是半市场化经济。2004年开始的地根紧缩政策,逼着开发商去争抢生产资料,才产生了开发商推高地价的表象。“其实说到底,还是供需关系所致。”

  以去年为例,去年是2004年以来土地放量最大的一年,但当年成功出让的住宅用地建筑面积也仅788万平方米,同年新房住宅成交面积却高达1886万平方米。“供需矛盾历年如此。虽说人多地少的基本国情做不到土地无限量供应,在住宅需求上加以控制,却是可以做到的。”付琦认为,去年楼市政策执行太过松动,以至于住宅需求量过盛,“要买房的人这么多,地只有这么一点,能不抢吗?”

  在争论中,这个写着“问号”的皮球被越踢越远。

  为高地价埋单

  目前,虽然没有任何人愿意承认自己是推高地价的“罪魁祸首”,但2009年开发商“癫狂”的行为却是板上钉钉的事实。现在,去年高价拿地的开发商不得不面对一场熟悉又陌生的变故。2008年,上海土地市场几近萎靡,除了不少地块黯然接受流标的命运外,底价成交地块(幅数)也接近六成。2007年被推上“地王宝座”的地块更是纷纷上演了退地大戏。

  付琦认为,在今年市场普遍预期房价下调的大背景下,去年以“面包”价买“面粉”的房企将要为其高价拿地的行为埋单。第一种埋单方式,自然是“拖”字诀。“对于拿地价等于或高于目前区域新房售价的开发商来说,会把政策允许的时间用足,能拖就拖,实在拖不下去了,还会和出让方去协商。”

  他指出,走投无路时,开发商就只能退地,但已经出让的地块并不能说退就退,就算最后退地成功,开发商除了要损失外,还将可能承担首付款损失及其他已付地价的风险。“当然,有实力的开发商也可以在同区域‘抄底’,以求摊平地价成本。但这也不是谁都‘抄’得起的。”

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